── 40年の建築経験から見た“失敗しない”ポイント**
中古住宅は、新築にはない魅力が多い一方で、
気づきにくい劣化や見えない問題を抱えているケースも少なくありません。
実際、「購入して住み始めてから不具合が発覚した」という相談は非常に多く、
そのほとんどが 事前にチェックしていれば防げたもの です。
この記事では、
建築歴40年以上・多資格を持つAristが
中古住宅を購入する前に必ず確認すべき10のポイント
を専門家の視点で分かりやすく解説します。
① 外壁の劣化（ひび割れ・浮き・コーキング）
外壁は、雨風・紫外線の影響を最も受ける部分です。
チェックするポイント
- 0.3mm以上のクラック（要注意）
- サイディングの浮き・反り
- コーキングの破断・剥離
- チョーキング（表面が白く粉状）
- タイルの浮き音（打診で確認できればベスト）
外壁劣化は 雨漏りの予兆 につながるため必ず確認しましょう。
② 屋根の状態（瓦・スレート・板金）
屋根は見えにくい部分ですが、
雨漏りリスクと直結する重要箇所です。
チェックするポイント
- 瓦のズレ・割れ
- 棟板金の浮き、釘抜け
- スレートのコケや劣化
- 雨樋の詰まり・傾き
- 屋根裏からの雨染み
可能であれば 屋根裏を点検 すると状態が分かりやすいです。
③ 基礎のひび割れ・欠損
中古住宅のチェックで見落とされやすい部分が基礎です。
要注意ポイント
- 幅0.3mm以上のクラックは要診断
- 基礎コンクリートの欠け
- 湿気・カビが多い
- 基礎の中の鉄筋が露出している
- シロアリ被害の痕跡
基礎は構造に直接影響するため、専門家の確認が望ましい箇所です。
④ 床の傾き・たわみ
床が傾いている家は非常に多く、
木造住宅では築20年を超えると珍しくありません。
チェック方法
- ボールを置いて自然に転がるか
- 体感で傾きを感じる
- 床がフワフワする
- 壁との取り合いに隙間がある
傾きの原因は
基礎沈下 / 土台腐食 / シロアリ / 施工不良など多様です。
⑤ 雨漏り跡（天井・壁・押し入れ）
中古住宅最大のトラブル要因です。
見つけ方
- 天井の黄ばみ
- クロスの浮き
- 押し入れのカビ
- サッシ枠の黒ずみ
- 屋根裏の湿気
雨漏りは 外壁・屋根・窓どこからでも起こるため
原因特定には専門診断が必要です。
⑥ サッシ・窓の断熱性能
中古住宅の光熱費の多くは 窓の性能 に左右されます。
確認ポイント
- 単層ガラス（断熱性が低い）
- アルミサッシ（結露しやすい）
- 開閉が重い・隙間風
- 結露跡が多い
サッシ性能は 省エネ性能評価 に直結します。
⑦ 給湯器・空調・換気設備の年式
設備機器には寿命があります。
一般的な耐用年数
- 給湯器：10〜15年
- エアコン：10〜15年
- 換気扇：10〜15年
古い設備のままでは 年間の光熱費が2〜4万円以上差が出る ことも。
⑧ 水回り（配管・床下・湿気）
キッチン・浴室・トイレは劣化しやすい部分です。
チェックポイント
- 床下の湿気
- 給排水管の漏れ跡
- お風呂の壁・床の浮き
- カビや異臭
- 換気不足による結露
床下点検口があれば必ず確認を。
⑨ シロアリ被害の有無
シロアリは外から見えませんが、
被害があると補修費が大きくなります。
要注意サイン
- 床がフワフワ
- 巾木が浮いている
- 壁の中から空洞音
- 羽アリの形跡
- 基礎周りの土の盛り上がり
調査は 専門技術者による点検が最も確実です。
⑩ 住宅の法適合性（増築・施工履歴）
中古住宅で意外と多いのが「無許可増築」「違反建築」です。
確認すべき項目
- 図面と現況が一致しているか
- 増築・改築の履歴
- バルコニーの施工方法
- 雨仕舞いの処理
- 法改正前の古い仕様（危険な可能性も）
法適合性の確認は
住宅性能評価員・建築士が最も得意とする分野です。
まとめ：中古住宅は“見えないリスク”を知れば安心して買える
中古住宅は、
しっかり調査すれば「お得で良い買い物」になります。
逆に、表面だけにとらわれると
購入後に多額の修繕費が必要になるケースもあります。
Arist では、
- インスペクション（既存建物状況調査）
- 省エネ性能評価
- 損害調査
- 設備診断
- 法適合調査
まで ワンストップで対応できます。
購入検討中の物件があれば、
ぜひプロの視点で総合的にチェックいたします。
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